“L’inizio di anno restituisce alcuni timidi segnali di ripresa per il mercato modenese della compravendita di abitazioni. La dinamica delle compravendite, l’intensità della domanda e la velocità di assorbimento sono, nell’ordine, le componenti che con il loro andamento positivo stanno contribuendo a invertire la direzione della curva” – è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2025 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.
Il mercato residenziale
Al termine del 2024 continua a diminuire il numero di compravendite di abitazioni nel territorio comunale di Modena. Dalle 2.350 transazioni del 2023 l’Agenzia delle Entrate ha comunicato che si è ulteriormente scesi a 2.260, con una flessione del -3,8%. Secondo gli operatori intervistati da Nomisma, questo risultato è dovuto ai prezzi troppo elevati e alla scarsità dell’offerta proposta sul mercato. In questo scenario i valori continuano a salire seppur con una variazione annuale più contenuta rispetto al 2024. Per le abitazioni nuove o ristrutturale si registra un aumento dei valori pari al +1,9% annuo, mentre per le abitazioni usate la crescita è stata in media del +1,4%. I tempi di vendita si mantengono stabili a 5 mesi per entrambi i segmenti, mentre crescono gli sconti applicati in fase di trattativa (4% per le abitazioni nuove e 9% per quelle usate). Salgono ulteriormente in tutte le zone cittadine i canoni medi di locazione, che in centro raggiungono i 105 €/mq per anno. Dall’indagine di Nomisma agli operatori del settore emerge una situazione sempre più critica per una fascia di potenziali affittuari, perlopiù studenti o lavoratori, i quali non riescono ad accedere al mercato degli affitti in quanto non dispongono delle garanzie richieste dai proprietari o di entrate salariali adeguate ai canoni offerti. A fronte di questi fattori, risulta ancora in aumento la redditività lorda da locazione media che si attesta sul 4,9%.
Il mercato non residenziale
Il settore degli immobili di impresa, costituito da uffici e negozi, continua a mostrare performance più incerte rispetto al comparto abitativo. Con riferimento al comparto direzionale, i prezzi di compravendita calano in tutte le zone cittadine, determinando una flessione media pari al -1,1%. Confermano il quadro negativo anche i tempi di vendita che si attestano a 10 mesi. Stabile al 12% lo sconto medio applicato al prezzo di offerta. Appare migliore la situazione sul fronte locativo, dove si registra un aumento medio dei canoni pari al +0,6%, in ragione di un incremento diffuso nelle varie zone della città. Non si evidenziano variazioni dei tempi medi per affittare un ufficio, che restano stabili a 7 mesi, mentre sale lievemente il rendimento da locazione, passando in un anno da 4,8% a 4,9%. Analogamente a quanto accade per il comparto direzionale, nel comparto degli immobili commerciali si registra una flessione media urbana dei prezzi pari all’1,5%, ascrivibile principalmente al trend negativo delle zone centrali, dove il calo è risultato pari al 2,1%. A testimoniare l’incertezza del comparto sono anche i tempi medi di vendita, che si confermano stabili a 10 mesi, nonché il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che sale ulteriormente passando in un anno dal 12 al 12,5%. Si conferma migliore la situazione sul versante locativo, con i canoni che salgono mediamente del +0,9%, grazie perlopiù alla buona performance delle zone periferiche della città, dove l’aumento è stato pari al +1,2%. Non subiscono variazioni i tempi medi per affittare uno spazio commerciale, che restano stabili a 6,5 mesi, mentre aumentano i rendimenti potenziali lordi da locazione, passando in un anno dal 6,8% al 7%.
Le previsioni sul mercato residenziale
Le previsioni degli operatori per i prossimi mesi indicano un’ulteriore possibile contrazione del numero delle transazioni e, per contro, un aumento delle stipule di locazioni.